合肥城建拟10亿定增建商品房风险大 机构恐被套

　　今年一季度以来，上市房企业绩已现放缓迹象，内地楼市显然正处于由盛而衰的临界点。在对房地产市场看空预期下，今年房企股价也大幅下挫，而在“资本盛宴”带来的神经亢奋下，沪深两市仍有房企密集抛出再融资计划，但是除缺少确定的盈利模式和可观的收益外，部分增发融资项目的盈利前景存在着不确定的风险，近日公布预案的合肥城建(002208)就是典型的例子。

　　记者注意到，合肥城建此次拟定增10亿元投入两商品房项目，除了销售毛利率不具有吸引力外，同时令人担忧的是，按照公司给予的数据计算预期售价也难获利，如参与定增，投资者或将面临血本无归的可能。

　　盈利前景不确定

　　据合肥城建的定增募资方案，公司拟非公开发行股票不超过17793.59万股，募资总额不超过10亿元。在扣除发行费用后，所募资金将投向琥珀瑞安家园建设项目(S区)、巢湖琥珀新天地建设项目及补充流动资金，分别拟投入3.5亿元、4.5亿元、2亿元，上述项目募集资金投入占项目总投资额比重合计47.52%。

　　其中琥珀瑞安家园建设项目(S区)总投资91575.8万元，包含土地成本38342.7万元，前期费用4509.4万元，基础设施配套费6427.55万元，建筑工程成本39146.8万元，建设期间费用3149.39万元。也就是说，在不包含税费、宣传等费用的情况下，可销售部分的平均成本为：总投资91575元/建筑面积15.71万平方米=5829.14元/平方米；而可售面积每平方米的均价为：总销售收入116599万元/建筑面积15.71万平方米=7421.96元/平方米。

　　而根据公司给予的该项目经济效益情况预测为总销售收入11.66亿元，利润总额1.85亿元，净利润1.39亿元，投资利润率15.19%，销售净利率11.93%。税后利润率要达到11.93%，其可销售部分单价7421.96元能实现么？

　　“5829.14元/平方米的成本中，还不包括营业税、城建税、教育附加费、土地增值税、印花税以及契税等其他费用。”业内人士透露，楼盘竣工后，测绘费，预售证交易费，销售许可证及面积测量费等等，这些收费项目至少有30项，费用总计400-500元/平方米，再加上营业税、所得税，每平方米税费成本超过1100元。

　　加上税费成本，上述项目实际成本将达到7000元左右，还不包括宣传广告等费用，可见按7421元/平方米进行销售，盈利无法满足其预期收益。“要实现税后近11%的利润，售价至少要达到约9000元/平方米。”上述人士表示。

　　但是根据合肥的本地媒体信息显示，2014年以来，滨湖新区的楼盘的成交量多出现下滑态势，一些楼盘价格甚至已滑落至6000多元/平方米，而业界对于该区域的房价走势并不乐观，“滨湖新区2008年以来房价一直在快速上涨，里面有一些水分，一旦信贷收紧，需求可能出现明显萎缩，再现2008年、2011年的调整并非完全没有可能。”有业内人士分析认为，无疑，在这样的背景下，该项目实现盈利预期则存在众多的不确定性。

　　同样的问题也发生在此次募资投向的另一个项目上，根据合肥城建提供的数据，可计算出巢湖琥珀新天地的平均成本为3108元/平方米，而可售面积则为3884元/平方米。如要实现10.85%的净利润率，则至少应达到5850元/平方米，但是根据今年以来的销售情况来看，4500元/平方米则是投资者可以接受的范围。由此可见该项目的前景同样并不乐观。

　　项目毛利率低于历史均值

　　事实上，包括合肥城建等众多主推二三线城市的房企在新一轮观望潮侵袭之下，均经受着深度调整期的煎熬，虽然去年营收出现了大幅增长，但是快销战略的成功是以牺牲利润率换来的。数据显示，去年合肥城建的销售净利率由2012年的12.72%下降到10.01%，而这一趋势在今年一季度愈演愈烈。从一季报的情况来看，一季度在实现营收3.35亿元，同比增长5.4%的同时，净利润却仅仅1289万元，同比下降21.62%。

　　申银万国表示，重点房企一季度净利润的加权平均增速为13%，较2013年年报时24%的增速有所放缓，主要是由于销售下行以及开发商结算意愿减弱。

　　根据合肥城建的再融资预案，琥珀瑞安置业地块项目的销售毛利率为15.9%；巢湖琥珀新天地项目销售毛利率为14.46%。这样的回报水平已经远远低于合肥城建的平均水平，其2013年年报显示，房地产毛利率为25.75%。而在2012年该数据甚至已高达为32.32%。显然，面对销售下行的风险，合肥城建将不得不面对销售毛利率不断下滑的现实。

　　机构被套或成定局

　　值得注意的是，在房地产市场下滑背景下，资本市场是实体经济的预演，股价则是对于房地产市场预期的最好印证。房地产市场看空预期下，今年房企股价大幅下挫。去年年中以来伴随着再融资重新开启，沪深两市房企密集抛出再融资计划，但截止目前被证监会放行的企业则屈指可数，而持续下跌的股价，也使得部分房企不得不主动“撤单”。

　　记者注意到，此次合肥城建将增发价定为5.62元/股，而截止发稿日股价的收盘价已经下跌至5.89元/股，一旦形成定增价格与股价的倒挂，那么也意味着该方案或同样将面临流产的可能。而有分析人士则认为按照现在的股价来看，参与认购定增的股份需锁定一年，期间房地产市场面临着较大的不确定因素，一旦行业进入深度调整或者公司项目进展低于预期，股价将难以摆脱持续低迷的噩运，参与认购的机构被套也将成为定局。