海外地产市场稳步复苏 地产主题QDII涨势喜人

　　今年以来海外市场持续震荡，部分主题型QDII产品异军突起，房地产QDII便是其中之一。根据金牛理财网统计显示，截至2014年2月24日，5只房地产主题QDII(仅含人民币份额)简单平均净值增长5.82%，相较QDII产品1.01%的平均涨幅而言，业绩优势较为明显。从单只产品表现来看，除国泰美国房地产开发净值略有下降，其余4款产品阶段净值涨幅均超6%，其中鹏华美国房地产年内净值涨幅更是达到8.85%，排名同期可比83只QDII基金第4位，此外广发美国房地产、诺安全球不动产、嘉实全球房地产悉数进入QDII涨幅榜前10位。

　　作为以地产为主要投向的QDII产品，房地产主题基金的主要投资标的包括房地产投资信托收益凭证(REITs)、投资于房地产投资信托凭证的交易型开放式指数基金(REITETF)、以及房地产行业上市公司股票等。其中房地产信托(REITs)，是一种通过发行收益凭证来汇集投资者资金，由专业投资机构投资于能够产生租金收益的房地产项目，主要通过标的房产的租金收入获取投资综合收益，并将每年收益的绝大部分按比例分配给投资者的一种金融工具，因而其兼具地产和金融产品的双重特征，风险收益多介于股票和债券之间。对于广大中小投资者而言，主投REITs的QDII基金提供了一种分享海外地产收益的良好工具。

　　尽管同为地产主题基金，但不同产品在区域定位、标的资产偏好、运作模式方面亦有所差别。具体来看，在区域定位方面，嘉实全球房地产与诺安全球不动产两只产品在全球范围内进行资产配置，从最新一期季报来看嘉实全球房地产以美国市场为主要投向，同时还对欧洲、亚洲等区域进行了一定配置，前三大投资地区分别为美国63.19%、英国8.54%以及日本6.62%。相比而言，诺安不动产则更像是一只定位于美国市场的产品，其对于美国以外的其他区域的配置比例仅为0.01%，此外其余3款产品均明确定位于美国市场。从运作模式上来看，既有主动管理型产品，同时也有执行被动跟踪的指数的广发美国房地产，其标的指数为MSCI美国REIT指数。从标的资产来看，除国泰美国房地产开发明确提出投资于股票类资产的比例不低于基金资产的80%，其余4只产品在证券品种配置方面更加偏向REITs、REITETF。标的资产偏好的不同也带来的业绩方面的分化，去年四季度QE退出逐渐明朗，美国十年期国债收益率的上行压制REITs二级市场表现，在此背景下，以REITs为主要投向的4只基金季度内均出现不同程度下跌，而国泰美国房地产开发则受益于地产类股票的上涨，季度内涨幅达6.90%。

　　由于投资区域相对集中，因而美国房地产市场走势与地产主题基金表现密切相关。整体来看随着美国经济复苏步入正轨，宏观基本面的改善有望进一步推升地产价格。事实上，去年下半年以来美国房价继续维持上行格局，并且在四季度呈现加速上涨态势，显示出地产市场仍在稳健回暖；尽管在QE3退出明朗化的背景下，美国十年期国债利率中枢上行是大概率事件，但利率上行对REITs产生的负面影响已在去年二季度以来的市场调整中得到较为充分的反映，另一方面美联储关于继续维持超低利率政策的表态一定程度上提振投资者信心。在此背景下，今年以来以REITs为主要投向的地产主题基金整体业绩不俗。展望未来，如果美国经济能够持续温和复苏，并且货币政策保持稳定，地产主题QDII基金仍有望保持良好表现。期间，风险点则主要来自强劲的经济复苏带来的QE退出加码以及联储对利率政策态度的转变。从中长期的角度来看，即便风险因素触发市场阶段性调整，在地产市场基本面稳步改善、经济复苏带动需求提升的大环境下，地产主题基金仍具备一定的战略配置价值。